El score que oíste
es el de alguien más.
680, 700, 740. Cada cifra es real para quien la dijo, y ninguna es tuya: el piso lo pone cada institución financiera, no el país. El tuyo sale cuando te precalificas.
Y el enganche tampoco es un número: depende de cómo estés comprando. Con crédito bancario puede llegar a cero.
El enganche depende de cómo compras, no de quién eres.
Quien te da un porcentaje fijo sin preguntarte cómo vas a pagar, te está dando el suyo.
Contado
No hay
Apartado, y el resto a los quince días o el día que se cita notaría.
Te abreLo que un banco no acepta: papel incompleto, sin régimen de condominio, reventa entre particulares. Y en preventa es donde más se puede negociar.
CuidadoTe quedas sin el actor que te obligaba a revisar. Sin banco, el avalúo independiente y la búsqueda de título los compras tú o no los tienes.
Crédito bancario
Puede llegar a cero
En propiedad lista, si el avalúo va por encima del precio y el aforo alcanza para la propiedad más la escrituración. El avalúo se paga aparte y nunca sale del crédito.
Te abrePropiedad lista para entregar y con papel limpio. Y si vives en Estados Unidos, existe la versión hecha para ti: acredita ingresos con estados de cuenta de allá, se firma sin viajar y financia hasta el 90%.
CuidadoNecesitas régimen de condominio y expediente completo. El banco programa la firma y suele imponerte la notaría, aunque la ley te deja elegirla.
Preventa a plazos
10, 15, 20, 25 o 30%
Es lo que normalmente se pide, y el rango se repite en casi todo el país. A partir del 50% empiezan a aparecer descuentos negociables, y no siempre.
Te abrePlanes de pago atípicos, enganche flexible, y moldear la unidad: acabados o cambios que no muevan costo ni obra.
CuidadoTu dinero va al calendario y la obra puede no ir. Lo que te protege no es pagar puntual: es haber amarrado que los pagos vayan contra hitos de construcción.
Autofinanciamiento
El que fije el desarrollador
Recibes la unidad y sigues pagando. A veces un par de años sin intereses y después un interés más bajo el resto.
Te abreA quien hoy no es sujeto de crédito bancario, o no quiere serlo.
CuidadoQuien te da el plazo es el desarrollador, no una institución financiera regulada. Todo vive en el contrato, y ese contrato debe estar registrado ante PROFECO.
Cofinanciamiento
Lo fija el banco
Subcuenta de vivienda más banco. Infonavit va de 1 a 30 años, con regla de edad.
Te abreAl mexicano que cotizó formalmente en México, aunque hoy viva fuera: puede tener saldo en su subcuenta y no saberlo.
CuidadoUn extranjero no accede a Infonavit ni a FOVISSSTE. Para él no existen.
De dónde sale cada cifra, y a qué producto pertenece. Los enganches de preventa, el umbral del 50% y los plazos son lectura de operación propia, no estadística de mercado. Los pisos sin banco, alrededor de 15% en lotes, 20 a 30% en vivienda construida y hasta 33% en autofinanciamiento, salen de la misma lectura, y el 33% corresponde a un producto de autofinanciamiento, no a una hipoteca: son cosas distintas y mezclarlas cambia la conclusión. La regla de edad de Infonavit está verificada contra la ley. Que un contrato de adhesión no registrado no produce efectos contra ti es el artículo 87 de la Ley Federal de Protección al Consumidor.
Sí hay banco mexicano para ti. No es el que te ofrecen primero.
En el crédito hipotecario común, no: ese te pide buró y comprobante de ingresos mexicanos, y si llevas quince o veinte años fuera lo más probable es que no tengas historial mexicano reciente que enseñar. No tener historial no es lo mismo que tenerlo malo, pero en esa ventanilla se parecen bastante. Por esa puerta sales con un no, y es la puerta que te van a enseñar primero.
Pero hay otra puerta, y es de banca mexicana. Existe un crédito hipotecario hecho para el mexicano que vive en Estados Unidos, que acredita tus ingresos con estados de cuenta de bancos americanos y se formaliza sin que tengas que viajar. Está publicado en el folleto informativo del propio banco, no es un rumor.
El no de una sucursal no es el no del sistema. Casi siempre es el no de un producto.
El hipotecario común
Mira buró mexicano y comprobante de ingresos en México. Si llevas veinte años fuera, no hay historial que leer. Es el que te ofrecen primero y el que te dice que no.
El hipotecario para el mexicano que vive en EEUU
Acredita ingresos con documentación de allá: talones de pago, carta del empleador y declaración anual. Financia hasta el 90% del valor de la vivienda, o sea 10% de enganche, en pesos, a tasa fija y a plazos de 5 a 20 años. Pide domicilio en México para notificaciones, que no es lo mismo que pedirte que vivas aquí.
La hipoteca para extranjeros
Es OTRO producto y otro solicitante. Es de ahí que sale el 30 a 50% de enganche que circula en todos lados. No lo tomes como tarifa: es lo que repiten los agregadores, no una cifra que una institución haya publicado. Y no es la tuya si eres mexicano.
Financiamiento del desarrollador
No mira ninguno de los dos historiales. Su filtro es otro, y su riesgo también.
¿Y el 680, el 700, el 740?
Son reales, y ninguno es mentira. Lo que pasa es que cada institución financiera pone su propio piso, así que vas a oír tres cifras distintas en la misma semana y las tres van a ser ciertas para quien las dijo. No existe un número nacional que aplique a todos.
Y encima se mezclan dos burós en la misma conversación, el de México y el de Estados Unidos. Los dos son números de tres dígitos en un rango parecido. Ahí es donde se revuelve todo.
Lo que sí está por escrito en los requisitos: te piden tu reporte de buró de Estados Unidos, TransUnion, Equifax o Experian, cualquiera de los tres sirve, con fecha de emisión de menos de treinta días. O sea que tu historial de allá cuenta, y lo que revisan es tu comportamiento de pago. No lo tienes que traducir a nada.
Entonces la pregunta en la ventanilla deja de ser cuánto score necesito, y pasa a ser esta: ¿cuál es el piso de ustedes, y qué necesito para precalificar? Tu número sale ahí, no antes. Nadie te lo puede decir desde afuera.
Lo que sí te van a pedir
Esto sí está en la lista, y es más útil que cualquier score que hayas oído. Cambia de institución a institución, pero el molde se repite:
- Solicitud de crédito e identificación oficial vigente: INE o pasaporte. Si eres extranjero, tarjeta de residente.
- Comprobante de domicilio en México, para notificaciones. Suele resolverse con el de un familiar, o con la propiedad que vas a comprar.
- Carta del empleador en Estados Unidos, con al menos seis meses de antigüedad.
- Talones de pago: dos meses, o cuatro si tu ingreso varía.
- Declaración anual del año pasado: 1040 completo, todas las hojas, más W2 si eres salaried o 1099R si eres pensionado.
- Reporte de buró de Estados Unidos: TransUnion, Equifax o Experian, emitido hace menos de treinta días.
Junta eso antes de preguntar cuánto score necesitas. Con eso en la mano te precalifican, y ahí sale tu número de verdad.
Las condiciones del segundo salen de un folleto informativo público de banca mexicana, con fecha de cálculo del 30 de junio de 2026 y vigencia declarada al 27 de diciembre de 2026. La lista de papeles sale de un portafolio hipotecario de intermediario de crédito. Aquí no se nombra a nadie a propósito: hay más de una institución con producto para este perfil, cada una con su propio piso y su propia lista, y cuál te sirve depende de tu caso. Por eso aquí no vas a encontrar un score mínimo publicado: publicarlo sería inventarte el de alguien más.
Preguntas que llegan tal cual.
¿Cuánto enganche piden de verdad?
Depende de cómo estés comprando, y por eso no hay un número único. De contado no hay enganche: hay apartado y el resto el día que se cita notaría. Con crédito bancario puede llegar a cero en propiedad lista, si el avalúo va por encima del precio y el aforo alcanza para la propiedad más la escrituración. En preventa a plazos lo normal es 10, 15, 20, 25 o 30%. Y sin banco de por medio los pisos suben: alrededor de 15% en lotes, de 20 a 30% en vivienda ya construida, y hasta 33% en autofinanciamiento. En el crédito hecho para el mexicano que vive en Estados Unidos, el financiamiento llega al 90% del valor de la vivienda, o sea 10% de enganche. Quien te diga un porcentaje fijo sin preguntarte cómo vas a pagar, te está dando el suyo, no el tuyo.
Tengo buen credit score en Estados Unidos. ¿De algo me sirve?
Sí, y bastante, pero no en la puerta que te van a enseñar primero. El hipotecario común de un banco mexicano corre sobre buró mexicano, y si llevas quince o veinte años fuera no hay historial reciente que leer. Por ahí sales con un no. Lo que casi nadie te dice es que existe crédito hipotecario de banca mexicana hecho para el mexicano que vive en Estados Unidos, y ahí tu historial de allá es justo lo que revisan: piden tu reporte de TransUnion, Equifax o Experian, cualquiera de los tres, emitido hace menos de treinta días, más talones de pago, carta del empleador y tu declaración anual. Financia hasta el 90% del valor de la vivienda y se paga en pesos a tasa fija. Cuánto score te van a pedir depende de la institución, y sale al precalificar. Y ojo con una confusión que circula en todos lados: el enganche de 30 a 50% que vas a leer sale de la hipoteca para extranjeros, que es otro producto y otro solicitante. Y esa cifra circula por repetición, no porque alguna institución la publique.
Piden 740. En Estados Unidos con 620 te prestan. ¿Por qué acá tanto?
Porque no hay un número del país, hay un piso por institución. Vas a oír 680, 700, 740, y cada uno es real para quien lo dijo: es el mínimo que puso ese prestamista, no una regla que aplique a todos. Encima en la conversación se mezclan dos burós, el mexicano y el de Estados Unidos, y como los dos son números de tres dígitos en un rango parecido, todo el mundo los revuelve. Lo que sí está por escrito en los requisitos es que piden tu reporte de buró de Estados Unidos, TransUnion, Equifax o Experian, cualquiera de los tres sirve, emitido en los últimos treinta días. O sea que tu historial de allá sí cuenta y lo que miran es tu comportamiento de pago. Cuánto te van a pedir a ti sale cuando te precalificas, y no antes. Quien te dé una cifra sin eso, te está pasando la que oyó.
La voy a pagar de contado. ¿Para qué quieren mi score?
No lo necesitan, y si te lo piden vale la pena preguntar para qué. De contado desaparece el filtro del crédito completo. Lo que sí sigue existiendo es la revisión de origen de recursos, que es otra cosa y no mira tu historial. Pero ojo con lo que ganas y lo que pierdes: pagando de contado te quedas sin el actor que te obligaba a revisar. Allá el banco exige avalúo independiente, búsqueda de título y un cierre estandarizado. Sin banco, eso lo compras tú o no lo tienes.
Dicen 97 mil dólares y luego 146 mil de enganche. ¿Cuál es?
Ese es el caso clásico de dos números que viven en renglones distintos y que nadie te enseña juntos. Cuando veas una cifra, pide en un solo documento: precio total con su moneda, enganche en monto y en porcentaje, gastos de escrituración, mensualidad y tasa si hay crédito, y fecha de escrituración por escrito. Si no te lo dan junto, el número que te dijeron todavía no significa nada.
Cotizé en el Infonavit antes de irme. ¿Ese dinero sigue ahí?
Es muy probable que sí, y mucha gente no lo sabe. Si cotizaste formalmente en México antes de emigrar, puedes tener saldo en tu subcuenta de vivienda. No es lo mismo que tener crédito disponible, pero es dinero tuyo y se puede consultar. Y hay tope de edad en la regla de Infonavit, así que conviene revisarlo antes y no cuando ya no aplique.
Corre tus números antes de ver la primera casa.
Esta página te da el mapa. La guía te da la cuenta completa, ordenada por el momento en que sale el dinero, con la ley y con el desglose real de un cierre.
