El día que firmas
todavía no eres dueño.
Sales de la notaría con la escritura firmada y el dinero entregado. Se siente como el final. No lo es.
Un folleto bonito no prueba nada, y un render menos. Lo que prueba son tres papeles, y los tres los puedes pedir tú.
Tres papeles, y los tres son públicos.
No hay que ser abogado para pedirlos. Hay que saber que existen y pedirlos en el orden correcto.
Certificado de libertad de gravamen
Lo emite el Registro Público y dice si sobre esa propiedad hay hipoteca, embargo o juicio. Se pide antes de soltar dinero.
No trae los adeudos de cuotas de condominio, y esos se heredan con la propiedad.
La escritura, pero inscrita
Firmada no basta. Hasta que se inscribe en el Registro Público, tu compra no vale contra un tercero que llegue después.
El día que firmas, pregunta cuándo se presenta al Registro y pide que te avisen cuando entre.
El contrato, registrado en PROFECO
Si es de adhesión, tiene que estar en el registro público de contratos. Lo consultas tú, gratis y sin darte de alta.
Uno no registrado no produce efectos. Y si el texto que te dan no coincide, la diferencia se tiene por no puesta.
Ser dueño no es lo mismo que poder hacer lo que quieras.
Hay quien compró terrenos y nadie le dijo que traían reglas. Hoy tiene que construir dentro de un plazo o pagar prórrogas. La regla estaba escrita desde el día uno, en un papel que sí se podía leer.
Ese papel es el régimen de condominio y su reglamento, que es escritura pública inscrita. Se lee antes de comprar, no después de firmar.
Y encima está el uso de suelo del municipio, que decide qué porcentaje del predio puedes ocupar. Que hoy no haya reglamento no garantiza que no lo haya cuando te entreguen.
Después de firmar un contrato de adhesión puedes cancelarlo dentro de los cinco días hábiles siguientes, con devolución de lo que hayas entregado.
La devolución va entre cinco y quince días hábiles desde que lo notificas por escrito. Solo pueden deducirte gastos comprobables, y solo si así lo pactaron.
Y ahora la parte que nadie te dice, que es la que decide si la tienes: aplica a casa habitación, comprada a un proveedor, y el derecho tiene que estar escrito en el contrato. Una reventa entre particulares no la trae. Búscala antes de firmar, no después.
NOM-247-SE-2021. El registro público de contratos de adhesión vive en rpca.profeco.gob.mx y no cuesta nada consultarlo.
Preguntas que llegan tal cual.
¿Cómo sé que la propiedad no tiene deudas ni pleitos?
Con el certificado de libertad de gravamen, que lo emite el Registro Público de la Propiedad y dice si sobre esa propiedad hay hipoteca, embargo o algún juicio. Se pide antes de dar dinero, no después. Y ojo con lo que ese certificado no trae: los adeudos de cuotas de condominio no aparecen ahí, y esos se heredan con la propiedad.
Ya firmé la escritura. ¿Ya soy dueño?
Todavía no del todo. El día de la firma sales de la notaría con la escritura firmada y el dinero entregado, y se siente como el final. Falta que esa escritura se inscriba en el Registro Público, y hasta que eso pasa tu compra no vale contra un tercero. El día que firmas, pregunta cuándo se presenta el testimonio al Registro y pide que te avisen cuando entre.
¿Cómo verifico el contrato que me mandó el desarrollador?
Si es un contrato de adhesión, tiene que estar registrado en PROFECO, y ese registro lo puedes consultar tú, gratis y sin darte de alta, en rpca.profeco.gob.mx. Un contrato de adhesión que no está registrado no produce efectos. Y si el texto que te dan no coincide con el registrado, la diferencia se tiene por no puesta.
Firmé y me arrepentí. ¿Puedo cancelar?
Tienes cinco días hábiles desde la firma, y casi nadie lo sabe. La NOM-247 obliga al proveedor a establecer ese derecho a cancelar con devolución de lo que hayas entregado. La devolución debe darse entre cinco y quince días hábiles desde que se lo notificas por escrito, y solo pueden deducirte gastos comprobables y solo si así lo pactaron. Ojo con los límites, porque son los que deciden si la tienes: aplica a casa habitación, comprada a un proveedor, y el derecho debe venir escrito en el contrato. Una reventa entre particulares no la trae.
¿Me pueden obligar a construir en un terreno que compre?
Puede pasar, y es de las cosas que más sorprenden. Un lote en un desarrollo suele traer reglas de cuándo y cómo construir, y esas reglas viven en el régimen de condominio y en su reglamento, que son escritura pública inscrita y se pueden leer antes de comprar. Además el uso de suelo del municipio decide qué porcentaje del predio puedes ocupar. Que hoy no haya reglamento no garantiza que no lo haya cuando te entreguen.
Pide el gravamen antes de negociar nada.
Cuesta poco, tarda poco, y es lo único que te dice si lo que estás a punto de comprar carga algo que no viste.