Comprar una propiedad en México suena increíble. Como te lo vende el mercado, por lo general, escuchas cosas que suenan bastante bien. Ubicación privilegiada, retorno a inversión, excelente plusvalía. Todo esto está diseñado para engancharte a que tomes una decisión sin poder validar lo que hay detrás. Mi nombre es Vinny Govea, parte de FEUDO Group, y hemos diseñado una empresa y una metodología que ayuda al que está comprando.
Porque el mercado allá afuera está creando estrategias y herramientas que ayudan a vender más. Y son pocos los que genuinamente están dedicándole a proteger al que está comprando. Yo fui uno de esos. Quise comprar una propiedad y todo mundo me repetía la misma historia. Las mismas frases de catálogo, las mismas proyecciones, todo sonaba bonito en un papel. Pero no fue hasta que entendí que invertir el método de compra era lo que me ayudaba a entender mejor cómo tomar una decisión de la forma correcta.
Esto viene del principio que nadie se levanta en las mañanas sabiendo qué comprar. No lo hacemos todos los días. Nadie despierta pensando en comprar una propiedad, un terreno. Y el mercado en México no te da las herramientas para que puedas validar todo de una forma fácil. Esencialmente lo que validas es lo que el vendedor te da. Entonces, ¿cómo reduces este riesgo? Te voy a explicar cómo funciona nuestra metodología invertida, que tal vez te va a hacer sentido y que posiblemente con esto podamos trabajar juntos.
Cuando vas a invertir en una propiedad, lo primero que ves es una foto, el precio y pides informes. Y todo lo que te ponen enfrente, últimamente te lo pone el que te va a vender. Lo que haces con eso después depende mucho de la capacidad que tengas para estar físicamente validando cada uno de los documentos. Yo lo que entendí que en un mercado que no se puede regular y validar fácilmente, lo primero con lo que tienes que empezar es con tus no negociables.
Esto va a abrir la puerta a que puedas hacer las preguntas correctas y que puedas descartar lo que no te funciona. Y te explico cómo funciona esto de los no negociables, porque en tu cabeza puede sonar como que, bueno, un no negociable es que no me vayan a chingar mi dinero. Pero no necesariamente es eso. Muchas veces ni siquiera nosotros sabemos cuáles son nuestros no negociables. Pero te lo voy a decir con un ejemplo. Un cliente compró siete terrenos para dejárselos a sus hijos.
La idea sonaba increíble en su cabeza. Eran terrenos que iba a dejar ahí un tiempo para que ganaran valor por la plusvalía y que eventualmente sus hijos pudieran hacer con los terrenos lo que ellos quisieran. Lo que a él nadie le dijo es que esos terrenos estaban dentro de un fraccionamiento. Él lo sabía, pero no sabía cómo operaba eso. Dentro de un fraccionamiento, un condominio, hay reglamentos y esos terrenos no los podía dejar ahí por siempre.
A partir del segundo o tercer año tenía que él empezar a construir sí o sí. Y por cada año que no construyera algo, él tenía que pagar una penalización al condominio. Y él no tenía pensado en ese gasto. Tampoco lo expresó porque no sabía que uno de sus no negociables era que no podía soltar más dinero del que iba a invertir en esos terrenos. Y como no lo supo transmitir y como el vendedor evidentemente no se lo pudo explicar porque al vendedor le interesaba cerrar la venta, ahora se quedó con un compromiso de siete terrenos donde va a tener que pagar año con año por no construir ahí.
Entonces un no negociable puede ser que no puedas meterle más de lo que tienes pensado para tu presupuesto, incluyendo gastos de escrituración, seguros, mantenimientos y costos ocultos que por lo general nadie te los da. Tal vez tu no negociable es no meterte en preventas porque has escuchado muchas cosas malas. Tal vez un no negociable es comprar comprar un lugar de descanso al lado de un centro nocturno.
Posiblemente uno de tus no negociables sea involucrar un banco. Todas estas cosas ayudan a filtrar lo que hay en el mercado y te dan mucho mejor visibilidad de lo que sí puedes comprar. En lugar de que pidas informes de una propiedad que no te va a funcionar y que vas a tener a alguien tratando de convencerte de lo que no te funciona. Porque así se trabaja en México el mercado inmobiliario. Te pongo un ejemplo de cómo funciona invertir el proceso.
Tenía una clienta que quería comprar una propiedad para retirarse. Le expliqué cómo funcionaba la metodología y explicó que sus no negociables eran una, que fuera planta baja porque ella no podía subir escaleras ya. Otra, que no fuera preventas porque desconfiaba de cómo se trabajaban las preventas en México. Otra era que su presupuesto estaba limitado para incluir muebles y escrituración. Y otra es que la habitación tenía que ser separada del área común.
Se pusieron todas las opciones del mercado que empataban con su presupuesto y sobrevivieron ocho, pero de las ocho se descartaron cuatro. Una por ser preventa. Otra por no... No ser planta baja. Otra porque estaba muy pequeña y el cuarto se compartía con la sala. otra porque el precio con escrituración más muebles se salía de su presupuesto. Pero de las ocho sobrevivieron cuatro.
Y en esas entonces sí se fue a ver la foto, a enamorarse del proyecto, a entender los números, no al revés. Esto es lo que hacemos nosotros. Invertimos el proceso para que sea más fácil decir que no que estar imaginando cosas que sí. Cuando le preguntas a tu pareja qué se le antoja comer o a dónde quiere ir, es mucho más fácil que no. Y que te diga que no sabe, que lo que tú quieras.
cuando le propones, posiblemente no era lo que esperaba. Pero si le preguntas qué es lo que no se le antoja comer o qué no se le antoja hacer, te apuesto que la respuesta va a ser más clara. Ese principio funciona igual al comprar una propied En un mercado donde no puedes validar muchísima de la información que te dan los vendedores. Nosotros buscamos proteger al que está comprando, poniendo por escrito desde el día uno cómo trabajamos, de dónde cobramos, cuál es el proceso desde el principio hasta el final.
Para que tú tengas la seguridad de que vamos a trabajar por lo que te protege y te conviene a ti y no por lo que nos conviene a nosotros. Porque si no lo sabías, en México puedes cobrar hasta 8 o 10% de comisión en una venta y muchos vendedores allá afuera te van a vender lo que les conviene más a ellos. Al tenerlo por contrato, tú sabes exactamente que lo que te presentamos es lo que respeta a tus no negociables y que al final del proceso tú vas a saber exactamente cuánto cobramos.
Fijamos una comisión de mercado para que el excedente se vaya a favor de tu propiedad, no a nuestro bolsillo. Todo esto por escrito desde el día uno. Además de todo esto, te llevas un manual de compra por si no estás listo para invertir, por lo menos tengas toda la guía de lo que tienes que saber para invertir en una propiedad en México. Son varios capítulos que vienen inmediatamente.
Están incluidos en tu primera sesión y que incluye información que no vas a encontrar en línea ni de alguien que te quiera vender. Es el manual que te va a proteger para que tomes decisiones más conscientes. Si algo de lo que te dije tuvo sentido y crees que valga la pena tener una plática de exploración, llegaste al lugar indicado.
