Comprar una propiedad en México suena increíble. Como te lo vende el mercado, por lo general, escuchas cosas que suenan bastante bien. Ubicación privilegiada, retorno a inversión, excelente plusvalía. Todo esto está diseñado para engancharte a que tomes una decisión sin poder validar lo que hay detrás. Mi nombre es Vinny Govea, parte de FEUDO Group, y hemos diseñado una empresa y una metodología que ayuda al que está comprando.
Porque el mercado allá afuera está creando estrategias y herramientas que ayudan a vender más. Y son pocos los que genuinamente están dedicándole a proteger al que está comprando. Yo fui uno de esos. Quise comprar una propiedad y todo mundo me repetía la misma historia. Las mismas frases de catálogo, las mismas proyecciones, todo sonaba bonito en un papel. Pero no fue hasta que entendí que invertir el método de compra era lo que me ayudaba a entender mejor cómo tomar una decisión de la forma correcta.
Esto viene del principio que nadie se levanta en las mañanas sabiendo qué comprar. No lo hacemos todos los días. Nadie despierta pensando en comprar una propiedad, un terreno. Y el mercado en México no te da las herramientas para que puedas validar todo de una forma fácil. Esencialmente lo que validas es lo que el vendedor te da. Entonces, ¿cómo reduces este riesgo? Te voy a explicar cómo funciona nuestra metodología invertida, que tal vez te va a hacer sentido y que posiblemente con esto podamos trabajar juntos.
Cuando vas a invertir en una propiedad, lo primero que ves es una foto, el precio y pides informes. Y todo lo que te ponen enfrente, últimamente te lo pone el que te va a vender. Lo que haces con eso después depende mucho de la capacidad que tengas para estar físicamente validando cada uno de los documentos. Yo lo que entendí que en un mercado que no se puede regular y validar fácilmente, lo primero con lo que tienes que empezar es con tus no negociables.
Esto va a abrir la puerta a que puedas hacer las preguntas correctas y que puedas descartar lo que no te funciona. Y te explico cómo funciona esto de los no negociables, porque en tu cabeza puede sonar como que, bueno, un no negociable es que no me vayan a chingar mi dinero. Pero no necesariamente es eso. Muchas veces ni siquiera nosotros sabemos cuáles son nuestros no negociables. Pero te lo voy a decir con un ejemplo. Un cliente compró siete terrenos para dejárselos a sus hijos.
La idea sonaba increíble en su cabeza. Eran terrenos que iba a dejar ahí un tiempo para que ganaran valor por la plusvalía y que eventualmente sus hijos pudieran hacer con los terrenos lo que ellos quisieran. Lo que a él nadie le dijo es que esos terrenos estaban dentro de un fraccionamiento. Él lo sabía, pero no sabía cómo operaba eso. Dentro de un fraccionamiento, un condominio, hay reglamentos y esos terrenos no los podía dejar ahí por siempre.
A partir del segundo o tercer año tenía que él empezar a construir sí o sí. Y por cada año que no construyera algo, él tenía que pagar una penalización al condominio. Y él no tenía pensado en ese gasto. Tampoco lo expresó porque no sabía que uno de sus no negociables era que no podía soltar más dinero del que iba a invertir en esos terrenos. Y como no lo supo transmitir y como el vendedor evidentemente no se lo pudo explicar porque al vendedor le interesaba cerrar la venta, ahora se quedó con un compromiso de siete terrenos donde va a tener que pagar año con año por no construir ahí.
Entonces un no negociable puede ser que no puedas meterle más de lo que tienes pensado para tu presupuesto, incluyendo gastos de escrituración, seguros, mantenimientos y costos ocultos que por lo general nadie te los da. Tal vez tu no negociable es no meterte en preventas porque has escuchado muchas cosas malas. Tal vez un no negociable es comprar comprar un lugar de descanso al lado de un centro nocturno.
Posiblemente uno de tus no negociables sea involucrar un banco. Todas estas cosas ayudan a filtrar lo que hay en el mercado y te dan mucho mejor visibilidad de lo que sí puedes comprar. En lugar de que pidas informes de una propiedad que no te va a funcionar y que vas a tener a alguien tratando de convencerte de lo que no te funciona. Porque así se trabaja en México el mercado inmobiliario. Te pongo un ejemplo de cómo funciona invertir el proceso.
Tenía una clienta que quería comprar una propiedad para retirarse. Le expliqué cómo funcionaba la metodología y explicó que sus no negociables eran una, que fuera planta baja porque ella no podía subir escaleras ya. Otra, que no fuera preventas porque desconfiaba de cómo se trabajaban las preventas en México. Otra era que su presupuesto estaba limitado para incluir muebles y escrituración. Y otra es que la habitación tenía que ser separada del área común.
Se pusieron todas las opciones del mercado que empataban con su presupuesto y sobrevivieron ocho, pero de las ocho se descartaron cuatro. Una por ser preventa. Otra por no... No ser planta baja. Otra porque estaba muy pequeña y el cuarto se compartía con la sala. otra porque el precio con escrituración más muebles se salía de su presupuesto. Pero de las ocho sobrevivieron cuatro.
Y en esas entonces sí se fue a ver la foto, a enamorarse del proyecto, a entender los números, no al revés. Esto es lo que hacemos nosotros. Invertimos el proceso para que sea más fácil decir que no que estar imaginando cosas que sí. Cuando le preguntas a tu pareja qué se le antoja comer o a dónde quiere ir, es mucho más fácil que no. Y que te diga que no sabe, que lo que tú quieras.
cuando le propones, posiblemente no era lo que esperaba. Pero si le preguntas qué es lo que no se le antoja comer o qué no se le antoja hacer, te apuesto que la respuesta va a ser más clara. Ese principio funciona igual al comprar una propied En un mercado donde no puedes validar muchísima de la información que te dan los vendedores. Nosotros buscamos proteger al que está comprando, poniendo por escrito desde el día uno cómo trabajamos, de dónde cobramos, cuál es el proceso desde el principio hasta el final.
Para que tú tengas la seguridad de que vamos a trabajar por lo que te protege y te conviene a ti y no por lo que nos conviene a nosotros. Porque si no lo sabías, en México puedes cobrar hasta 8 o 10% de comisión en una venta y muchos vendedores allá afuera te van a vender lo que les conviene más a ellos. Al tenerlo por contrato, tú sabes exactamente que lo que te presentamos es lo que respeta a tus no negociables y que al final del proceso tú vas a saber exactamente cuánto cobramos.
Fijamos una comisión de mercado para que el excedente se vaya a favor de tu propiedad, no a nuestro bolsillo. Todo esto por escrito desde el día uno. Además de todo esto, te llevas un manual de compra por si no estás listo para invertir, por lo menos tengas toda la guía de lo que tienes que saber para invertir en una propiedad en México. Son varios capítulos que vienen inmediatamente.
Están incluidos en tu primera sesión y que incluye información que no vas a encontrar en línea ni de alguien que te quiera vender. Es el manual que te va a proteger para que tomes decisiones más conscientes. Si algo de lo que te dije tuvo sentido y crees que valga la pena tener una plática de exploración, llegaste al lugar indicado.
Yo reviso lo que estás a punto de comprar y te entrego, opción por opción, qué riesgo tiene, dónde está floja y qué sí aguanta. Después tú decides.
Reservar mi llamada de exploraciónUSD 100 · SE ACREDITA SI PASAS A REPRESENTACIÓN
He cerrado más de 14 millones de dólares en operaciones. Y de cada tres personas que me buscan, a dos les digo que todavía no.
Lo puedes comprobar ahora mismo
Ábrelo en tu teléfono. Cualquier anuncio, cualquier portal. Vas a leer las tres. Y si todas dicen lo mismo, ninguna te está diciendo nada.
Su tarea no era enamorarse. Su tarea era descartar.
El método, al revés
Una clienta llegó con esto: planta baja, porque se va a retirar y no quiere subir escaleras. Un presupuesto que no se movía ni un peso. Nada de preventa. Un espacio que no se sintiera como un huevito. Y mínimo una habitación separada.
Barrimos el mercado contra esa lista. A cada opción le pusimos qué riesgo tiene, cuáles son sus debilidades y cuáles sus fortalezas. Y después empezó a tachar.
Si nada sobrevive, eso también es resultado. Ahí lo sano es esperar, juntarle más, o ser flexible con algo que creías que no era negociable.
Y si al final no compras nada, no perdiste el dinero. La mayoría de la gente que pasó por aquí nunca se volvió cliente. Se volvieron conscientes de cómo se toma esta decisión, que es lo que no traían cuando llegaron.
Qué te reviso
Si está registrada legalmente, y quiénes son sus dueños y sus directores.
Qué documentos tiene, con qué vigencia, desde cuándo no se actualizan, y si alguno parece apócrifo. También reviso qué ya se dijo de ellos: listas negras, comentarios en portales y en redes, y reclamos que sigan abiertos.
Si saben que ganas en dólares, te escuchan el acento o notan que vienes de lejos, ya saben más de ti que tú de ellos, y ahí es donde se mueve el precio. A un comprador se lo subieron dos veces nada más por saber que era de Estados Unidos, y a otro se lo doblaron mientras seguía parado enfrente. Por eso primero consigo yo el número, antes de que tú aparezcas en la conversación, y trabajo del lado de quien compra, no de quien vende.
En México los portales no bajan lo que ya se vendió, y no existe dato público de días en mercado. Verifico si lo que estás viendo sigue disponible al precio que dice, antes de que hagas un viaje.
Cuánto tarda, dónde se vende, y quién es el que la compra.
Lo que ya te recomendaron
Cuando alguien pregunta cómo comprar en México sin que te vean la cara, le contestan siempre las mismas tres cosas. Ninguna es mala. Todas dejan algo sin cubrir.
Una prueba que puedes correr sin mí
Pregúntale a cualquier asesor con el que hayas hablado: “¿Cuál fue el último proyecto que rechazaste representar, y por qué?”
No contestar también es una respuesta
Mi respuesta a esa misma pregunta
Y lo que importa no es que haya dicho que no. Es lo que pasó después.
Oportunidad de capital semilla, 40% abajo de mercado. La estructura de la sociedad le daba más margen al constructor que al que ponía el dinero. Le modelamos el trato y le enseñamos dónde los números dejaban de protegerlo. La operación era de 12 millones de pesos.
Cero ventas a 2026. Sigue en preventa, dos años después.
Proyecto boutique, obra lenta, opacidad sobre de dónde salía el dinero. Presionamos por transparencia financiera durante la revisión y no pudieron contestar claro. No pudimos verificar cómo se estaba fondeando, así que recomendamos esperar.
El proyecto nunca arrancó obra. Terreno vacío a mediados de 2025.
Planta baja, más de 90 m², de contado. No negociable: nada de preventa a ciegas. Nada del mercado cumplía hasta que apareció un desarrollador con obra comprobable. Lo llevamos a negociación, y cuando rechazaron una oferta razonable de una compradora de contado, no la empujamos a aceptar.
No hubo trato. Salió informada y con su criterio validado completo.
Ninguna de estas tres personas me dejó una comisión. Y las tres salieron sabiendo comprar. Eso también es el trabajo.
Reservar mi llamada de exploraciónEl dinero, expuesto
Cuando compras, el vendedor ya tiene una comisión contemplada dentro de lo que te está cobrando. Se paga completa, la use quien la use. Lo único que cambia es si esa parte trabaja para el que vende, o para ti.
Por qué yo
Vinny Govea
Fundador · FEUDO Group
Traía unos ahorros y estaba a punto de dar el enganche de un departamento en preventa. Obra a tres años, más retrasos: mi dinero muerto tres años y medio. Me decían que para entonces iba a costar más. No me importó, no comparado con lo que ese dinero hace trabajando cuatro años. Me salí antes de firmar nada. Sí compré después, pero sobre un proceso que sí pude verificar. Ni una sola persona pudo decirme qué estaba mal con lo que yo estaba pensando hacer.
Vengo de casi dos décadas en tecnología, automatización y arquitectura de software. En ese trabajo una suposición equivocada no se queda en opinión: se publica, truena en producción y cuesta dinero. De ahí sale el método: verificar antes de comprometer, y escribir lo que no se pudo verificar. Cada cifra y cada documento se contrasta contra una fuente que no es quien vende. Lo que aguanta te lo llevas; lo que no aguanta también, escrito como riesgo y con la razón al lado.
Para quién no es
Lo que te llevas por escrito
Documento en PDF, incluido
Guía de compra de propiedades en México
Cada cifra con su artículo de ley y su fecha de publicación.
113 páginas · 20 capítulos en 4 partes · 7 figuras · 12 huecos declarados
Te llega con la exploración, el día que reservas.
Veinte capítulos ordenados por el momento en que sale el dinero. Cada uno abre diciéndote qué vas a saber al terminarlo y cierra con una lista que puedes tachar con el dedo.
Con los datos tachados, y al lado la explicación de dónde mirar. Un avalúo donde la columna que decide el precio dice 1.00 en los seis comparables. Otro, de cuatro años antes, que se desmiente a sí mismo en la misma firma.
Para que puedas verificar si sigue vigente. Que es exactamente lo que la guía te enseña a hacer.
Cosas que el documento dice que no puede contestarte, con a quién preguntarle. Ahí está la diferencia con las guías que encuentras buscando.
Va incluida en la exploración. No se vende aparte.
Cómo empezamos
Treinta minutos sobre tu caso. Revisamos qué estás considerando, en qué contexto estás comprando y qué hay que verificar antes de que salga un solo peso. Sales sabiendo qué validar, qué preguntar y cuáles son tus siguientes pasos, y te lo llevas por escrito, compres conmigo o no compres nada.
USD 100
Se acredita si pasas a representación
Reservar mi llamada de exploraciónPAGO SEGURO POR STRIPE
El desglose completo de cómo se cobra la representación está en la página de pricing.
¿No sabes si esto es lo que te toca reservar, o de plano quieres saber de qué se trata y cómo se agenda? Escríbeme y pregunta. Eso no se cobra.